Nach einigen turbulenten Jahren zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt 2026 deutlich ausgeglichener. Die Kaufpreise bewegen sich auf einem vergleichsweise stabilen Niveau, während gleichzeitig mehr Bestandsimmobilien angeboten werden. Für Kaufinteressierte bedeutet das vor allem eines: mehr Auswahl und mehr Zeit für eine fundierte Entscheidung.
Kaufpreise entwickeln sich moderatDie Angebotspreise für Wohnimmobilien zeigen 2026 nur moderate Veränderungen. Im zweiten Quartal lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen deutschlandweit bei 4.034 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht das einem Anstieg von rund 1,5 Prozent.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag der Median-Angebotspreis bei 395.000 Euro, rund 2,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Unter Berücksichtigung der Inflation ergibt sich damit ein weitgehend stabiles reales Preisniveau.
Ein Grund dafür sind die Bauzinsen, die sich im Bereich von etwa 4 Prozent bewegen und die Finanzierungsmöglichkeiten vieler Haushalte beeinflussen. Gleichzeitig sorgen die weiterhin niedrigen Neubauzahlen dafür, dass Wohnraum insbesondere in gefragten Regionen knapp bleibt.
Mehr Immobilien stehen zum VerkaufEine interessante Entwicklung zeigt sich beim Angebot. Im zweiten Quartal 2026 wurden 10,8 Prozent mehr Bestandswohnungen online angeboten als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Viele Eigentümer, die einen Verkauf in den vergangenen Jahren zunächst zurückgestellt hatten, bringen ihre Immobilie inzwischen wieder auf den Markt.
Für Interessenten verbessert sich dadurch die Ausgangssituation. Wo früher teilweise innerhalb kürzester Zeit eine Entscheidung getroffen werden musste, besteht heute häufiger die Möglichkeit, mehrere Immobilien miteinander zu vergleichen und Finanzierung, Zustand und Kaufpreis genauer zu prüfen.
Mieten steigen weiterhin deutlichWährend sich die Kaufpreise vergleichsweise stabil entwickeln, zeigt der Mietmarkt eine andere Richtung. Innerhalb von fünf Jahren sind die Angebotsmieten für Wohnungen laut den zugrunde liegenden Marktdaten insgesamt um 24,3 Prozent gestiegen.
Damit wird die Frage „Mieten oder Kaufen?“ für viele Haushalte wieder interessanter. Ob sich der Erwerb tatsächlich rechnet, hängt allerdings weiterhin von der persönlichen Situation, dem verfügbaren Eigenkapital, den Finanzierungskonditionen und natürlich von der jeweiligen Immobilie ab.
Große regionale Preisunterschiede bleiben bestehenVon einem einheitlichen deutschen Immobilienmarkt kann weiterhin keine Rede sein. Lage und Region haben erheblichen Einfluss auf den Kaufpreis.
Bei Eigentumswohnungen werden 2026 die höchsten Angebotspreise weiterhin in München mit 9.061 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Es folgen Hamburg mit 6.569 Euro und Frankfurt am Main mit 6.358 Euro pro Quadratmeter.
Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt München mit einem Median-Angebotspreis von 1.254.000 Euro an der Spitze der genannten Standorte. Dahinter folgen Bad Homburg mit 1.090.000 Euro und Konstanz mit 985.000 Euro.
Gerade deshalb sollte eine Immobilienbewertung immer den regionalen und lokalen Markt berücksichtigen. Deutschlandweite Durchschnittswerte können lediglich eine erste Orientierung geben.
Energieeffizienz gewinnt beim Immobilienwert an BedeutungNeben Lage, Größe und Zustand spielt die energetische Qualität einer Immobilie eine zunehmend wichtige Rolle.
Wohnungen mit moderner Heiztechnik, beispielsweise Fernwärme oder Wärmepumpe, konnten laut den zugrunde liegenden Marktdaten innerhalb der vergangenen drei Jahre beim durchschnittlichen Angebotspreis um mehr als 5 Prozent zulegen. Immobilien mit Öl- oder Gasheizung entwickelten sich dagegen leicht rückläufig.
Auch bei den Energieeffizienzklassen werden Unterschiede sichtbar. Immobilien der Klassen A+ bis B zeigen eine günstigere Preisentwicklung, während Objekte ab der Klasse E zunehmend mit Preisabschlägen konfrontiert sein können.
Für Eigentümer bedeutet das: Energetische Maßnahmen können nicht nur die laufenden Energiekosten reduzieren, sondern auch bei einem späteren Verkauf eine wichtige Rolle spielen.
Für Käufer wiederum lohnt es sich, nicht ausschließlich auf den Kaufpreis zu schauen. Ein vermeintlich günstigeres Objekt kann durch notwendigen Sanierungsbedarf langfristig höhere Gesamtkosten verursachen.
Was bedeutet die aktuelle Situation für Käufer?Der Immobilienmarkt 2026 bietet Kaufinteressierten insgesamt wieder mehr Möglichkeiten, Angebote in Ruhe miteinander zu vergleichen. Das größere Angebot sorgt dafür, dass Entscheidungen nicht überall unter demselben Zeitdruck getroffen werden müssen wie in früheren Marktphasen.
Gleichzeitig sollten Finanzierung, energetischer Zustand, mögliche Sanierungskosten und die langfristige Entwicklung des jeweiligen Standortes genau betrachtet werden.
Auch sanierungsbedürftige Immobilien können interessant sein, wenn Kaufpreis und notwendige Investitionen in einem vernünftigen Verhältnis stehen.
Fazit: Ein ausgeglichenerer Markt bietet ChancenStabile bis moderat steigende Kaufpreise, ein größeres Angebot an Bestandsimmobilien und gleichzeitig steigende Mieten prägen den Immobilienmarkt 2026.
Für Kaufinteressierte bedeutet das vor allem: genauer vergleichen, Finanzierung realistisch kalkulieren und die Immobilie als Gesamtpaket betrachten.
Für Eigentümer bleibt eine marktgerechte Preisfindung entscheidend. Gerade bei einem größeren Angebot reicht es nicht aus, sich ausschließlich an früher erzielten Verkaufspreisen zu orientieren. Lage, Zustand, Energieeffizienz und die aktuelle Nachfrage vor Ort bestimmen zunehmend, welcher Preis am Markt tatsächlich durchsetzbar ist.
24. September 2026