Erbschaft einer Immobilie

1 – Das Immobilien-Erbe – was ist zu beachten?

Bei einer Erbschaft gehören die Immobilien zu den bedeutendsten Vermögenswerten, welche mit Sorgfalt bedacht werden sollten.

Sie haben erfahren, dass Sie eine Immobilie geerbt haben? Und schon tauchen die ersten Fragen auf:

„Was mache ich mit dem Haus / der Wohnung? Behalte ich die Immobilie? Nutze ich diese selbst? Werde ich das Objekt vermieten können? Ist es schuldenfrei?“

Was muss unbedingt beachtet werden? Sind Sie der alleinige Erbe oder gibt es eventuell eine Erbengemeinschaft?

Mit diesem Ratgeber erhalten Sie die wichtigsten Informationen rund ums Erben einer Immobilie.

1.1 – Nachlassregelung

Wie verändert sich Ihre wirtschaftliche Situation durch eine Immobilien-Erbschaft? Eine Immobilien-Erbschaft kann sich sowohl positiv als auch negativ auswirken.

Und genau aus diesem Grund ist es wichtig, optimal informiert zu sein. Es gibt gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen, die einzuhalten sind.

1.2 – Der letzte Wille des Verstorbenen

Gibt es ein Testament? Um diese Frage zu beantworten, können Sie sich an das Nachlassgericht wenden. Sobald das Gericht vom Ableben des Erblassers erfährt, wird das Testament eröffnet – sofern es eines gibt.

Mit dem Testament wird die Verteilung des gesamten Erbes geregelt.

Auch kann die Erbfolge in einem Erbvertrag festgelegt sein. Der Erbvertrag wird noch zu Lebzeiten zweier Vertragspartner geschlossen und kann weder einseitig geändert noch aufgehoben werden. Jedoch kann, um von der Bindung an den Erbvertrag zu befreien, eine Rücktrittsklausel aufgenommen oder ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden.

Ebenfalls können Vereinbarungen zur Nutzung oder auch ein Verkaufsverbot im Erbvertrag eingetragen werden.

1.3 – Die gesetzliche Erbfolge

Gibt es kein Testament oder Erbvertrag, ist die Erbfolge per Gesetz geregelt. Erben werden nach 3 Verwandtschaftsgraden unterteilt. Die Hinter-bliebenen werden wie nachfolgend aufgeführt begünstigt:

Verwandtschaftsgrad 1:
Ehepartner, Partner, Kinder, Enkel, Urenkel

Verwandtschaftsgrad 2:
Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen

Verwandtschaftsgrad 3:
Großeltern mit deren Nachkommen (Tante, Onkel, Cousine, Cousin)

Gibt es Erben des 1. Verwandtschaftsgrades, werden alle anderen Verwandten bei der Erbverteilung nicht berücksichtigt. Dieses gilt auch für Kinder und Eltern. Es besteht kein Anrecht auf das Erbe, wenn Sie noch leben. Ehegatten und Lebenspartner haben jedoch nach dem Ehegatten-Erbrecht Anspruch auf das Erbe.

In vielen Fällen wird der Nachlass zwischen Ehepartnern und Kindern geteilt. Bei einer Ehe mit Zugewinngemeinschaft (dies wird in den meisten Fällen praktiziert) erhält der Ehepartner 50 % des Erbes, die anderen 50 % fallen den Kindern zu. Gibt es keine Kinder, behält der Ehepartner (Lebenspartner) den Anspruch auf 50 % des Nachlasses gegenüber Verwandten des 2. Verwandtschaftsgrades.

Wurde die Ehe ohne Zugewinngemeinschaft geführt, steht dem Ehepartner (Lebenspartner) 25 % und den Kindern 75 % zu.

Ohne Testament kommt es demnach unweigerlich zur Verwendung der gesetzlichen Erbfolge, und kann zur Entstehung einer Erbengemeinschaft führen.

1.4 – Die Erbengemeinschaft

Wenn eine Immobilie zur Erbmasse gehört, und den Wert des restlichen Erbes übersteigt, ist eine natürliche Teilung nicht mehr möglich. Hier müssen sich die Erben über die Verwendung der Immobilie einigen. Jede Entscheidung muss hierbei einheitlich beschlossen werden.

Nicht selten führt eine Erbengemeinschaft zu Problemen oder gar Streit, hat doch jedes Mitglied andere Interessen und Meinungen.

Deshalb ist eine schnelle Klärung der Erbauseinandersetzung ratsam.

Möglichkeiten

Möchten Sie als Mitglied einer Erbengemeinschaft die Immobilie beziehen, müssen Sie die Miterben ausbezahlen – mit einem entsprechenden notariell beglaubigten Vertrag.

Die Immobilie wird einvernehmlich verkauft. Um das Konfliktpotential verschwinden zu lassen, wird die Immobilie bestenfalls von einem neutralen Makler verkauft. So können alle Interessen wertfrei berücksichtigt werden ohne eventuelle Bereicherungsvorwürfe gegen einen Erben zu erheben.

Wird sich die Erbengemeinschaft nicht einstimmig über die zukünftige Nutzung der Immobilie einig, kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen. Dies bedeutet, dass ein oder mehrere Miterben ihren Anteil versteigern. Die Miterben könnten diesen dann ersteigern. Das kann, im Gegensatz zu anderen Beschlüssen, auch von einem einzelnen Mitglied beantragt werden.

Die Preise bei einer Teilungsversteigerung werden nicht selten weit unterhalb des Verkehrswertes erzielt. Hinzu kommen nicht unerhebliche Verfahrenskosten. So könnte ein Teil des Vermögens leicht vernichtet werden.

2 – Nehme ich das Erbe an oder lehne ich es ab?

Mit einer Immobilien-Erbschaft bekommen Sie nicht nur Rechte, sondern auch die damit verbundenen Pflichten übertragen. Nun sollte geprüft werden, was tatsächlich hinter der Erbmasse steckt.

2.1 - Die Nicht-Annahme des Erbes

Sollten Sie die Immobilie mit Belastungen, wie etwa Krediten oder Schulden des Erblassers erben, wäre abzuwägen, das Erbe anzunehmen oder besser abzulehnen. Bei einem hohen Schuldenberg ist es manchmal die bessere Wahl, das Erbe auszuschlagen. Nach Bekanntwerden der Erbschaft haben Sie dazu 6 Wochen Zeit, eine entsprechende Erklärung beim Nachlassgericht abzugeben. Ein Verstreichen der Frist führt automatisch zur Annahme des Erbes.

2.2 - Die Annahme des Erbes

Nehmen Sie das Erbe an, brauchen Sie nichts weiter zu tun. Es reicht eine formlose Erklärung oder auch eindeutiges Handeln (z.B. Erhalt von Mietzahlungen).

Sind Schulden auf dem Erbe, ist die Annahme des Erbes jedoch nur ratsam, wenn der Wert des Nachlasses die Schuldensumme übersteigt. In dem Fall ist es empfehlenswert dies von einem Notar oder Steuerberater prüfen zu lassen – so kann vor finanziellen Verlusten geschützt werden.

2.3 - Der Grundbucheintrag

Sie haben sich dazu entschieden, das Erbe anzunehmen. Der nächste Schritt ist nun der Grundbucheintrag. Hierzu wird ein Antrag auf Berichtigung des Grundbuch-eintrages gestellt und Sie werden als Eigentümer eingetragen.

Die Grundbuchberichtigung ist für Erben bis zu 2 Jahre nach Ableben des Erblassers kostenfrei. Nach dieser Frist ist eine Gebühr fällig, die anhand des Wertes der Immobilie berechnet wird.

Gegenüber dem Grundbuchamt weisen Sie sich mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts oder auch mit dem Erbschein aus, so die Immobilie nicht durch ein Testament oder einen Erbvertrag vermacht wurde. Der Erbschein zeigt an, wer der gesetzliche Erbe ist. Auch können Sie mit dem Erbschein das Grundbuch einsehen. So erfahren Sie, ob Belastungen auf der Immobilie eingetragen sind.

3 – Der Erbschein

Der Erbschein wird beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene gewohnt hat, beantragt.

Die Erbengemeinschaft kann sich entweder einen gemeinsamen Erbschein oder aber auch einen Teil-Erbschein für den jeweiligen Erbteil ausstellen lassen.

Die Gebühren richten sich auch hier nach dem Wert der Erbschaft.

4 – Erbschaftssteuer und Freibeträge

Erbschaften unterliegen grundsätzlich der Steuerpflicht. Bei Immobilien-Nachlässen hängt die zu zahlende Erbschaftssteuer sowohl von dem Verwandtschaftsverhältnis ab, als auch vom Wert, Art der Immobilie und ihrer Nutzung.

Je nach Verwandtschaftsgrad können Freibeträge geltend gemacht werden. Für nicht verwandte Erben beginnen diese bei 20.000,00 € und reichen bis 500.000,00 € für nahestehende Erben, wie zum Beispiel Ehe- oder Lebenspartner.

Nachfolgende Übersicht zeigt die verschiedenen Verwandtschaftsgrade in Steuerklassen:

Steuerklassen und Freibeträge für die Erbschaftssteuer bei Immobilien:

Die Summe, die nach Abzug des Freibetrages übrigbleibt, ist steuerpflichtig.

Beispiel:
Sie erben das Haus Ihres Vaters mit einem Wert von 415.000,00 €. Sie, als direkter Nachkomme, fallen in die Steuerklasse I und haben somit einen Freibetrag von 400.000,00 €. Es bleibt ein zu versteuernder Betrag in Höhe von 15.000,00 €, der mit 7% versteuert wird, woraus sich eine Erbschaftssteuer in Höhe von 1.050 € ergibt, die an das Finanzamt gezahlt werden muss.

Bei der Wertermittlung der Immobilie orientiert sich das Finanzamt lediglich an einem Durchschnittswert nach der Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV). Sie können jedoch ein Wertgutachten der Immobilie erstellen lassen und dies dem Finanzamt vorlegen. Das kann den Steuerbetrag senken, da Sie eventuelle wertmindernde Eigenschaften der Immobilie geltend machen können, was wiederum die Erbschaftssteuer reduzieren kann. Ein solches Gutachten lohnt sich insbesondere bei älteren, renovierungsbedürftigen Immobilien.

4.1 - Meldepflicht an das Finanzamt

Die Meldung an das Finanzamt muss innerhalb von 3 Monaten schriftlich erfolgen. Kommen Sie dem nicht nach, kann das Finanzamt auch noch bis zu 6 Jahre später die Erbschaftssteuer einfordern und ggfs. sogar ein Strafverfahren gegen Sie einleiten.

Um eine Erbschaftssteuer zu verringern, können auch zu Lebzeiten Teile des Vermögens weitergegeben werden.

Für die Möglichkeit, die geerbte Immobilie steuerfrei zu erhalten, müssen folgende Faktoren gegeben sein:

• Der Verstorbene muss die Immobilie bewohnt haben
• Die Wohnfläche darf nicht größer als 200 m² sein
• Die Immobilie muss von Ihnen selbst (Ehe- / Lebenspartner, Kind) für mindestens 10 Jahre bewohnt werden

Sollten Sie jedoch vorzeitig verkaufen wollen, also weniger als 10 Jahre die Immobilie selbst bewohnt haben, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig.

Es ist ratsam, sich zum Thema Erbschaftssteuer von einem Experten beraten zu lassen, um Fehler bei diesem komplexen Thema, die unter Umständen teuer werden können, zu vermeiden.

5 – Ermittlung des Immobilienwertes

Sie haben sich entschieden, die geerbte Immobilie zu verkaufen. Nun gilt es, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Dies ist mit einer objektiven Wertermittlung möglich. Dabei werden Kriterien wie Lage, Größe, Nutzungsmöglichkeiten, Modernisierungsstand, Ausstattung und Umfeld herangezogen.

Jedoch sind für eine korrekte Immobilienbewertung fundierte bautechnische, betriebswirtschaftliche sowie auch juristische Kenntnisse erforderlich. Aus diesen 3 unterschiedlichen Verfahren, die zur Berechnung herangezogen werden, wird der Verkehrswert (Marktwert) ermittelt.

Auch wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie höher einschätzen, weil ideelle Werte mit einfließen oder Sie sich einen höheren Verkaufserlös erhoffen, orientieren Sie sich am Wertgutachten. Denn, wird die Immobilie deutlich über dem üblichen Marktwert angeboten, wird es schwer werden, einen Käufer zu finden. Auf der anderen Seite können finanzielle Verluste eintreten, wenn die Immobilie im Wert zu gering eingeschätzt wird.

6 – Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf der Erb-Immobilie

6.1 - Vermietung

Sie haben sich entschieden, die Immobilie zu vermieten und nutzen diese als eine inflationssichere Vermögensanlage.

Die Immobilie erst zu vermieten und dann zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen, ist keine wirklich gute Entscheidung, da sich vermietete Immobilien schlechter verkaufen lassen und zudem auch noch einen geringeren Verkaufspreis erzielen.

Aber auch der Aufwand einer Vermietung ist nicht zu unterschätzen. Immobilien kosten immer Zeit und Geld. Sei es durch Reparaturen, Instandhaltungen, das Suchen neuer Mieter oder das Erstellen erforderlicher Abrechnungen. Kennen Sie sich damit nicht aus, kann die Immobilie schnell zur Belastung werden. Dann ist ein Verkauf der bessere Weg.

6.2 - Verkauf

Sie haben sich entschieden die Immobilie zu verkaufen, weil Sie andere Vorstellungen haben oder eine Eigennutzung einfach nicht zu Ihrer Lebenssituation passt und Sie sich von dem Erlös des Verkaufs eine andere Immobilie zulegen möchten, die Ihren Vorstellungen besser entspricht. Vielleicht besitzen Sie auch schon eine Immobilie, deren Kredit Sie mit dem Verkaufserlös abbezahlen können.

Ist die geerbte Immobilie nicht schuldenfrei, werden diese mit vererbt. Möchten oder können Sie die Schulden nicht auf sich nehmen, ist ein Verkauf in jedem Fall die beste Entscheidung.

Damit Sie von Beginn an alles richtig machen, lassen Sie sich von einem Immobilienexperten beraten. Mit seiner Erfahrung prüft er alle Möglichkeiten und betreut Sie von der Ermittlung des Verkaufswertes der Immobilie bis hin zur Verkaufsabwicklung.

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